Принципы оценки недвижимости шпоры

Принципыоценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

Принципы,основанные на представлениях пользователя.

Принципысвязанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

Принципысвязанные с рыночной средой.

Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования.

Этипринципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могутбыть задействованы сразу несколько принципов.

Однако,люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одномупринципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будетопределяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционированиерынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полномобъеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанныевыше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируюттакое поведение.

Принципыоснованные на представлениях пользователя.

Данныепринципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность.Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может бытьполезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна дляреализации определенной экономической функции, например, работы промышленногопредприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-тоготов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна,поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет инуюпсихологическую потребность.

Определениеполезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворятьпотребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

Вслучаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностейпользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другимисловами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимостьарендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактическиденьги не переходят из рук в руки.

Замещение.Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за емуэквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можнопостроить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью.Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлятьсвою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательнопринцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяетсянаименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объектс эквивалентной полезностью.

Этотметод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости,используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямогосравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожимс принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры тогосколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятиеотказавшись от альтернативных предложений.

Также важным для инвестора является величина, качество и продолжительностьожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание– это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут бытьполучены в будущем от владельцев недвижимости.

Принципы связанные с землей, зданиями исооружениями на ней

Остаточнаяпродуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как былиоплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словамиостаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяетизвлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – тоособые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Частоинвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличивстоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительстводополнительного фактора.

Вклад– сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственногообъекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-тодополнительного фактора производства.

Собственникиземли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраиватьпринадлежащий им участок.

Возрастающаяи убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторампроизводства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпамивплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако ужезамедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока приростстоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Еслиземля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менеерентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принципсбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальныесуммы различных факторов производства, при сочетании которых достигаетсямаксимальная стоимость земли.

Оченьблизкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера –количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштабаземлепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Еслиправа на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, врезультате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принципэкономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы,связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение испрос, конкуренцию и изменение.

Оченьмного в процессе землепользования зависит от места расположения факторапроизводства и влияние на него окружающей экономической среды изменения вкоторой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта кпримеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательныхобъектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология).Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, какместоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-застроительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что быперехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принципзависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом,подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости другихиспользуемых земель в прилегающей местности.

Очевидноследующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг,предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в тойстепени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будетдостаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

Какмы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностьюдля какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственнымэлементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другимисловами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением.Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос– это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос вовзаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны,предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки снедвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции,затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлениипродажных цен.

Когдаприбыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторовпроизводства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводитк снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика,пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыльнеобходимо отделять от сверхприбыли.

Следующийпринцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объектыпостепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируютсяили закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных иобщественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки.Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров… Все эти факторы имногие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, номеняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Посколькусобытия и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессиональногостандарта и производят оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективногоиспользования

Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всехтрех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиковвыглядит следующим образом:

Определениенаилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможноеиспользование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (поопределению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное средиразумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое являетсяфизически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и котороеприводит к наивысшей стоимости земли.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процессоценки можно разделить на шесть этапов.

Сбори подтверждение информации.

Применениесоответствующих данному случаю подходов к оценке.

Отчето результате оценки стоимости.

Приоценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определитьсвязанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального активаследует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могутпредоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридическиеограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципысбалансированности, экономического размера и экономического разделенияпозволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принципизменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Посколькуусловия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать тевременные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Составление плана оценки

Последовательностьоценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общихфакторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне.От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу болееспецифических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец,оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данногоучастка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычнооценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будутнеобходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежатьненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

Вплане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложениявыявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятномогут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможныепокупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Также отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина иконкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможныхпользователей.

Следующаязадача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использованиекоэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение информации.

Надежностьвыводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им вработе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудноподготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшуюинформацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить наследующие вопросы:

Всели собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняяинформация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышаетдоверие к последнему.

Насколькополезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий,которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли фактыдостаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?

Былили подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

Былали подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов

осведомленнымилицами? Насколько финансовые показатели,

использованныепри подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с

даннымио схожих объектах, имеющихся на рынке?

Естьли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения илиотклонения?

Имеетли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом егоопыта и знаний?

Согласование.

Согласование– процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимостивыносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщикпросматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущенияпроверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

Вкачестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях,который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальнойдоговоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляетсяпо стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

Подходк оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен вконтексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основуэтого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципыможно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанныена представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения иожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями исооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада,возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размераи экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные срыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения испроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом,соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и болееэффективного использования.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

Принципы, основанные на представлениях пользователя.
Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением.
Принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

остаточной продуктивности земли;
предельной продуктивности (принцип вклада);
возрастающего и уменьшающего дохода;
сбалансированности;
экономического размера;
экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой;
капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью;
земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.
Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т. е. остаточную продуктивность земли, если, например:

земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка бо?льшие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;
земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить бо?льшие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;
земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить бо?льшие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.
Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.
Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;
предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
уровень конкуренции на рынке недвижимости;
изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т. е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

во-первых, соответствуют юридическим нормам;
во-вторых, реализация которых возможна физически;
в-третьих, осуществимы финансово;
в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.
Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

шпоры по оценке ст-ти недв-ти.docx

1.Особенности недвижимости как объекта оценки.

Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости как особенного товара включает ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняются его зависимостью от местоположения.

2.Право собственности на недвижимое имущество.Под правом собственности на недвижимое имущество понимают правомочие определенного лица на владение, распоряжение и пользование имуществом в своих интересах. Под правом владения понимают возможность обладать определенной вещью. Право владения может осуществляться только в соответствии с законодательством. Основанная на законе эксплуатация имущества и получение прибыли или полезных свойств – это право пользованияПод правом распоряжения понимают предоставление собственнику возможности на совершение определенных действий которые юридически определяют дальнейшую судьбу имущества.Законом устанавливаются основные особенности приобретения или же прекращения права собственности на имущество. Пользование, владение или распоряжение имуществом зависит от того, в какой собственности оно находится. В ГК РФ говорится о том, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.Общая собственность играет особую роль, так как возникает необходимость определения доли каждого собственника в праве собственности на имущество, которое находится в собственности двух или более лиц.В законе предусмотрено образование совместной собственности, оно наступает при вступлении более двух лиц в собственность на имущество, которое не разделяется без изменения его назначения.

3.Вещные права на недвижимое имущество.

Статья 262. Вещные права на землю

1. Земельные участки могут находиться в собственности в соответствии с земельным законодательством.

2. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также в срочное пользование, в том числе в аренду.

3. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законодательством и договором с собственником.

4. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком.

5. Земельным законодательством определяются земли сельскохозяйственного или иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Границы земельного участка устанавливаются на основе документов, выдаваемых в порядке, определяемом земельным законодательством.

4.Регистрация прав на недвижимость.

1. Заявление о государственной регистрации составляется в единственном экземпляре-подлиннике и подписывается заявителем. Заявление о государственной регистрации составляются по установленным образцам. Заявления могут быть заполнены от руки или машинописным способом, распечатаны посредством электронных печатающих устройств.

2. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.

Государственная регистрация прав проводится в течение 20 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Плательщики уплачивают государственную пошлину до подачи заявлений и (или) документов на совершение таких действий либо до подачи соответствующих документов.

5.Законодательное обеспечение оценочной деятельности.

Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации принят Государственной Думой 16 июля 1998 года. Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года.

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Статья 5. Объекты оценки К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям,

Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

6.Классификация объектов недвижимости.

Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Общая классификация недвижимости: По целям владения - Для ведения бизнеса, Для проживания владельца, В качестве инвестиций. По степени готовности к эксплуатации-Введенные в эксплуатацию, Требующие реконструкции или капитального ремонта. Незавершенное строительство. По степени воспроизводимости в натуральной форме-Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых, Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения, ПО Функциональному назначению:земельные участки, предназначенные для застройки;природные комплексы (для эксплуатации);постройки,комнат ы и квартиры;здания и помещения под магазины и офисы;частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);производственные помещения, склады; По происхождению:Земельные массивы,Отдельные земельные участки.Комплексы зданий и сооружений,Жилые многоквартирные дома,Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи),Подъезд (секция).Этаж в подъезде.Квартира.Комната.Летн яя дача,Комплекс административных зданий.Здание.Помещение или части зданий (секции, этажи). ПО Готовности к эксплуатации:Готовые объекты.Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.Объекты, требующие завершения строительства.

7.Виды стоимости, определяемые в процессе оценки недвижимости. Их взаимосвязь с целями оценки.

Виды стоимости: I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость.Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость — это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства — это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.
Ликвидационная стоимость — это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.Инвестиционная стоимость — это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки.
Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки. Цель оценки: Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену-Виды стоимости: Рыночная стоимость. Определение целесообразности инвестиций.- Инвестиционная стоимость. Обеспечение заявки на получение ссуды.- Залоговая стоимость. Определение налогооблагаемой базы.- Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством. Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов.- Страховая стоимость. Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия.- Ликвидационная стоимость.

8.Принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:принципы, основанные на представлениях пользователя;принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);принципы, связанные с рыночной средой;принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Первая группа - Принципы пользователя, связанные с представлениями собственника об имуществе: Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Вторая группа - Принципы, связанные с объектами недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе: Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли. Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Третья группа - Принципы, связанные с рыночной средой, обусловленные рыночной средой: Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Принцип конкуренции. Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше. 4я группа- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка: формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Читайте также: